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“疯狂”扩张超千家门店!链家这次好像真遭“劫”了

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    2015-6-3 02:16
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    [LV.2]偶尔看看I

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    发表于 2016-4-6 14:25:51 | 显示全部楼层 |阅读模式

    20160226085822562256.jpg

      走进上海链家总部,办公室的墙挂、员工的铭牌等细节仍提醒记者,这家公司仅一年前还叫做德佑地产。

      2015年初,北京链家并购德佑地产,德佑原总裁邵非担任上海链家总经理。此后这家公司开始了中介行业史无前例的迅猛扩张。

      在上海链家中介门店家数超过1000家,位居上海头把交椅之际。记者曾与邵非面对面谈及这家公司的模式和快速扩张带来的管理问题。彼时,邵非意气风发,上海的宏大蓝图就在眼前,胜利果实似乎唾手可得。

      而2016年2月25日,邵非选择了爽约:尽管此前一天约好专访,但他临时避而未见。这一事件“把我们至于泥潭”,代邵非接受《第一财经日报》记者采访的上海链家品牌总监苗志军这样说。

      2月23日,上海市消费者保护委员会在通报会上点名链家,通过链家购房的消费者痛陈链家中介服务的种种“猫腻”。此后,住建委介入调查。

      并购先行,金融为辅,链家一路跑马圈地,消费者权益显然并非其首要目标。如今,打击旋踵而至,链家以尴尬的方式接受监管层和消费者的审视。

      链家乱象

      2月24日晚间,《第一财经日报》记者在上海多个地区看到,链家门店橱窗广告全部下架。上海链家相关方面证实,公司确涉住建部调查,部门涉事门店被叫停网签服务,但暂未受到其他处罚。

      “我们现在处于自查阶段”,苗志君告诉记者,这也是为什么该公司撤换过时的门店橱窗广告。

      此前一天的2月23日,上海市消费者保护委员会对上海20家知名中介交易情况进行通报。在现场通报会上,购房者黄先生表达了对链家的控诉。

      2015年8月,黄先生与链家签订了一份类似于意向书的居间协议合同,并支付了一定的定金。随后黄先生到房产交易中心查询发现,该房屋有340万元之高的抵押,而房产的交易价格为400万元。

      链家方面向黄先生表示,如果首付7成的话,就可弥补上述抵押的风险。尽管黄先生在签订房屋购买合同时,明文规定280万元必须用于先偿还银行和个人抵押。但问题发生了,该房屋的房东本人并没有把280万元的资金偿还,而是将其挪用,造成了280万元无法弥补银行及个人全部抵押贷款的结果。

      此时,链家方面称可以借钱给黄先生,并与相关方签订了三方协议,链家垫资110万元希望把交易继续完成。2015年10月底,债权银行将房产抵押解除。

      但是黄先生并没有买到房子,在2015年11月2日、2015年11月10日、2015年12月10日,该房产分别被上海市第二中级人民法院、虹口区人民法院、浦东新区人民法院查封,且不是上述抵押的债权银行。事情发生后,链家方面表示,签订合同后查封的房子“不归我们管”。黄先生在与法院、律师及相关银行沟通后,于2016年2月,将上述三处查封全部解除掉。

      2016年2月5日,黄先生要求链家将当时垫资的110万元所做抵押去掉,使其能正常过户。但链家声称,“前述房东已经没有信用了,在房产交易过户过程中(即房产证尚未拿到时)可能存有重新查封的可能,“这个风险我们不承担”。链家提出,要求以黄先生父母的房子为110万垫资款做信用担保,这样才能解开黄先生的房屋抵押。2月18日,黄先生以父母房子为110万元的垫资款做信用担保,事情才基本得以解决。

      通报会后,上海链家对外表态,对于黄先生反馈的案源,涉及房源已于2016年2月19日完成交易过户手续。

      冰冻三尺非一日之寒。消费者对于链家的不满非一日始。而其“100%真房源”的广告也受到质疑。

      目前,消费者保护委员会外,住建委等部门也开始介入。

      软肋

      一位要求匿名的房东告诉《第一财经日报》记者:“之前准备在链家挂牌的时候链家就给我推荐过他们的速销房,我原本打算卖180万,链家的销售人员说如果卖了185万那么高出的5万是销售人员的,也就是链家通过自己的房源优势提高价格,赚取了价格差,而对我的好处就是可以更加快速地卖掉我的房子。我当时觉得这里面问题蛮多,就没有答应链家的要求。”

      为了快速铺开业务,链家推出“速销房”独家委托业务,即房东将房源独家委托给链家,链家承诺在一定时间内将该房源销售出去,如果没有售出链家将赔付房东违约金。

      一位使用过链家购买房屋的购房者孙小姐告诉记者:“链家并不会公开每套房源的信息,从而造成房源很少的情况,有时候还会虚构购房者出现制造抢房的情况,以此抬高房价。”

      2月23日下午,《第一财经日报》记者以房东卖房的身份来到位于普陀区的上海链家某门店,一名姓夏的中介业务人员不停向记者介绍独家委托和速销房的优势:“我们会利用我们周围所有门店的业务员帮你找到买家,到时候安排统一的时间让买家看房,这样可以让你不用时时被打扰,而且买家一起看可以造成房少人多的现象,这个有利于卖房。”

      链家设计“速销房”初衷是提高交易效率。

      “目前整个行业的销售效率都非常低,房东和购房者经常跳价,推出速销房可以明确房东的价格,直接明码标价进行销售,对于二手房的销售速度有很大的帮助,也有利于提高交易效率。”上海链家运营总经理刘伍洋此前在接受《第一财经日报》记者采访时表示。

      但这一预期显然与现实相去甚远。链家快速扩张背后是管理的薄弱。

      2015年3月,上海德佑地产和链家地产同时宣布将正式合并,共同打造新链家平台。链家总裁左晖将担任合并后的总裁,德佑总裁邵非担任上海链家地产高级副总裁兼上海公司总经理。

      随后链家开始高速发展,先是将经纪人底薪提高了5000元/月,随后开始不断扩张门店和招聘经纪人。链家扩张门店主要通过新增和吸收两种模式。新增就是各个区域总进行门店选址继而租下门店进行门店拓展,而吸收则是吸收很多中小经纪公司的门店,继而完成门店扩大。

      合并之初,链家门店不到250间,而到了现在链家的门店已经近1200间。这带来了市场占有率的迅速提升,目前链家在上海市场占有超过20%,而第二名的中原地产不到10%。

      邵非此前接受《第一财经日报》采访时表示,“上海链家在整个市场做的拓展过程中已经超出了预期,比想象的要顺利。”彼时,他也开始意识到快速扩张带来的挑战:“一家公司从200家店开到1000家店,这个其实是一个非常大的挑战,无论对前台后台,其实我觉得对后台的挑战是更大的,对后台的管理团队,对我们的系统其实也是一个比较有挑战的检验。”

      何去何从

      2014年底北京链家就开始了并购扩张,先后拿下成都伊诚、上海德佑、北京易家、深圳中联、广州满堂红、杭州的盛世管家等公司。北京、上海、香港、深圳、广州、天津和南京7个城市的市场份额已经达到第一,链家还将继续布局二线城市和长尾城市的市场。一些尚未开设分公司的城市,链家希望通过合伙参股模式来快速占领市场,在这些城市并购众多中小中介。

      在北京、上海这两个中国最重要的城市,链家在地产中介中开始掌握最大的话语权。北京中介圈内一个略显夸张的说法是,链家员工很难跳槽去同行那里,因为链家基本垄断这个市场。链家通过占领市场增强自己在二手房领域的定价权,同时向一手房拓展,辅以金融服务,链家跑马圈地速度令同行侧目。

      链家金融也受到业内质疑。在23日的通报会上,链家提供的金融服务里面的款项来源确实链家个人员工,这一点也被业内认为不合规。去年11月,上海链家的佣金收入超过5亿,其中有1000万的佣金来源于其金融的服务。

      对于金融业务是否违规,链家方面并没有给出正面回应《第一财经日报》的采访诉求。2月25日晚间,上海链家告诉记者,目前该公司的相应金融业务并没有受到上述事件的影响,仍在正常运营。

      就上海链家而言,邵非曾表示,2017年希望门店家数达到2000。近记者在采访中了解到,链家已经开始寻找券商进行上市辅导。近期的风波是否影响链家的扩张和上市规划,尚不得而知。

        

      链家理财:野蛮生长400天

      “疯狂”是在过去一年更多的人对于链家的评价。

      走在密集生活区附近,约两三公里就可以看到一家链家地产中介,绿色的标志极为显眼。靠金融输血,链家过去一年间在全国范围实现了“大跃进”。

      目前链家地产主要包含三项业务:资产管理(丁丁租房、自如家)、交易管理(新房、二手房)、金融管理(链家理财、理房通等)。

      近期,链家上海业务遭到消费者保护委员会和住建委的调查,链家理财也被更多人关注。目前链家金融业务已经占到整体收入的10%,而2017年预计可贡献20%的收入,链家理财CEO魏勇曾公开表示,预测未来5年金融业务将为链家提供50%的净利润。

      记者梳理链家理财的资金链条以及产品模式中发现了大量的疑似违规问题:产品投资方标的与借款方标的不匹配,存在资金错配的风险、产品投资收益率与借款资利息不匹配,息差不翼而飞、融资性担保机构系链家理财旗下全资子公司,且属非融资性担保机构,并不具备担保融资性项目的资质。

      沉淀资金不见存管

      链家理财官网数据显示,截至2016年2月24日,平台累计投资金额达到177亿,已发放收益达到1.75亿,投资用户体量为31万,人均投资金额为16.6万元。

      链家高速扩张的线下门店为基础的链家理财平台的上线时间仅仅在2014年11月29日,至今共429天,一年零2个月26天。

      《第一财经日报》梳理了链家理财平台的金融布局,共分为三大部分四款产品。其中主要的金融业务共有北京理房通支付科技有限公司(下称“理房通”)和北京链家房地产经纪有限公司下设的金融事业部两部分组成。

      从官网信息可发现,上述链家向借款和投资用户的设计P2P产品的主要承载平台为称为链家理财的官网平台,该平台隶属于北京链家房地产经纪有限公司。而为理财产品承担担保责任的为北京中融信担保有限公司(下称“中融信”)。

      理房通共涉及通通赚和定金宝、房款保两类产品。其中,通通赚实则为解决站岗资金而设定的货基产品,投资者真正购买的是年化收益率为2.953%的嘉实基金的货币型基金。北京大成(上海)律师事务所高级合伙人刘新宇表示,背后隐藏的风险问题更多体现在货币基金的收益走向,是真正流向了投资者的口袋还是被理房通所自用尚不得而知。

      定金宝和房款宝是两款类淘宝平台的支付宝产品,在购房者与售房者彼此不存在信任机制的基础上,购房者现行将定金和首付款放入上述两款产品所在的第三方账户之中进行“冻结”,当交房完毕后,资金账户再行“解冻”,再行转入卖房客户账户中。

      从链家理财的公开信息中,《第一财经日报》记者并没有查询到该第三方账户任何由银行资金存管或托管的迹象,而是由第三方支付公司合作资金托管。该第三方支付公司系易智付科技(北京)有限公司即平台所宣称的首信易支付。

      由于房屋均属于投资者的大额投资,因此首付款、房屋定金也并不是小数目。大量购房者将首付款或定金放入该第三方支付账户,存入以理财通名义在银行开设的备付金账户。刘新宇表示,由于房屋交易周期较长,因此投资者或将该笔款项存入账户长达一周、10天甚至更久,才转入售房者账户,这笔沉淀资金并没有任何的银行存管、托管措施,存在极大的挪用风险。

      “这也是此前网贷行业叫停第三方支付备付金账户的原因所在。”刘新宇说。

      但是,链家理财CMO宋小琦对于链家理财第三方资金托管方首信易支付给出了不同的说法。“首信易支付是具有国家资质认证、政府投资背景的中立第三方网上支付平台。”宋小琦对《第一财经日报》记者表示,首信易支付用户账户资金交易全程受中国人民银行监管。当投资人在平台注册时,平台即同时为投资人在易支付开设独立的个人资金账户,投资人所有的资金往来均在该账户流转,所有账户均受中国人民银行监管,平台无法触碰。

      对此,多位业内人士表示,受中国人民银行监管的说法还是第一次听说。

      谁的息差

      在链家理财平台上,有两款主要的理财产品:面对投资者的定期宝和面向购房资金需求者的家多宝。购房借款者有资金需求的时候通过链家理财平台发布多个融资标的,形成年化收益率为6.48%-7.8%不等的家多宝产品。那些拥有资金的投资者将资金投入60天年化收益率6.4%、半年年化收益率7.2%以及一年年化收益率7.8%等期限不同、收率不等的定期宝中。投资后,平台自动对标,将资金自动分配到不同的定期宝产品之上。

      那么问题来了。

      对于规范的P2P网贷投资标的,借款人和投资人的标的应该采取一一对应的方式,其中既包含资金走向的一一对应,也包含资金收益率的一一对应。

      刘新宇对《第一财经日报》记者表示,出借人在《定期宝服务协议》中的利率是6.4%,而借款人在《借款及担保协议》中的利率却是6.48%。投资人的钱是去认购家多宝产品的,利率理应一致,但是现在存有差额。“虽然息差只有0.08%,但是一旦基数大了,仍然是一笔可观的数据。”刘新宇称,差额部分去了哪里不得而知,实际利率究竟以哪方为准也是一个迷。

      家多宝背后的借款人借款期限是固定的,但是投资方所对应的定期宝产品却按照时间为了60天、半年期、一年期三类。资金两端一一匹配在链家理财平台上并没有出现。一位网贷行业高管表示,这样的产品设置很难保证不存在期限错配、资金错配的行业“顽症”。

      在2015年12月28日银监会下发的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》中第二十五条中指出,网络借贷信息中介机构不得以任何形式代出借人行使决策。每一融资项目的出借决策均应当由出借人作出并确认。但是,链家理财以自动投标的方式规避了投资人在投资标的和投资资金的最终决策方向。

      闭环游戏

      自己搭台自己唱戏,这可能是对中融信最好的总结。

      成立于2006年11月10日的中融信法定代表人依然为左晖,他正是链家地产董事长。作为金融产品的增信方式,本报记者梳理发现中融信存在着两宗疑似问题。

      首先,中融信实则为非融资性担保公司。全国企业信息信用系统显示,中融信的经营范围为“经济合同担保(不含融资性担保);经济贸易咨询。”刘新宇对《第一财经日报》记者表示,目前中融信所担保的项目均为链家理财平台上的融资性项目,但是非融资性担保公司并不具有为融资项目提供担保的资质。

      对于上述质疑,宋小琦对《第一财经日报》记者解释称,融资性担保公司主要为银行贷款提供担保服务;非融资性担保公司为一般为P2P和个人贷款担保是合乎规定的。

      其次,中融信的唯一股东是北京链家房地产经纪有限公司也即链家理财平台本身。中融信作为担保端,为平台端链家理财的全资子公司。在2015年年底最新的网络借贷新规第十条的“十二禁”中,第三款指出,网络借贷信息中介机构不得从事或者接受委托从事向出借人提供担保或者承诺保本保息。刘新宇指出,该处并未明确禁止网贷平台的关联方担保,为实践中大量存在的关联方担保留有了空间。

      “新规指出,平台不能自保,但是并没有对自保问题进行明确界定,是否包含关联公司仍有待征求意见稿落地。”刘新宇称,即便如此,中融信如果作为一家业务常规的融资性担保公司,并未发现除链家理财以外的其他担保业务,如此为链家集团闭环而量身打造的担保公司,不免存在道德风险。

      此外,本报记者发现,无论是定期宝还是家多宝产品,两款产品的《定义宝服务协议》、《借款及担保协议》均涉及担保方,这同样有违反上述网络借贷新规第十条“十二禁”中第三款的嫌疑。  


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    写的挺好
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